МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы и виды оценки

Методов оценки недвижимости существует не меньше нескольких десятков. Но объем нашей заметки небольшой, поэтому мы не будем рассматривать все способы оценки, а остановимся только на наиболее распространенных. Какой метод нужно использовать применительно к той или иной недвижимости зависит от самого объекта, квартира ли это или жилой дом, а может быть здание производственного предприятия. Эксперт, который производит оценку недвижимости, выбирает способ в зависимости от той информации, которая находится в его распоряжении. На выбор метода оценки влияет и цель, которая поставлена перед оценщиком. Если объект оценивается перед тем, как его выставят на продажу, то надо использовать один способ оценки. Если просто нужно выяснить износ здания или строения, то используют другой способ оценки.

Пример оценки недвижимости

Посмотрим, как можно провести оценку на примере квартиры. Лучше всего оценить ее, используя анализ состояния рынка жилья. Посмотреть, как продаются квартиры такого типа и такого же состояния. По каким ценам они продавались ранее. Потом сравнивая полученные результаты с параметрами оцениваемой квартиры, вывести возможную ее стоимость. Если нужно оценить стоимость недвижимости, которая не будет выставлена на продажу, например, чтобы застраховать квартиру или дом, то в этом случае лучше применить способ, который называется методом затратного подхода. Если в недвижимость планируется вкладываться деньгами в расчете на будущую прибыль, то в это случае используют доходный метод оценки недвижимости. То есть считают, какую прибыль можно получить с этого объекта недвижимости, просчитывают возможные убытки. Чтобы сделать такой прогноз, проверяют, как можно увеличить капитализацию объекта, и возможно ли она. Просчитывают так называемые дисконтные скидки. Затраты на объект считают с учетом вложений в его строительство и дальнейших затрат, обязательно учитывают износ, а так же стоимость земельного участка, на котором расположена недвижимость. Затратный способ оценки недвижимого имущества – это, собственно, не один метод, а целый комплекс взаимосвязанных способов оценки. Здесь и поэтапная оценка, когда каждую часть здания или строения оценивают по отдельности. Входит в этот комплекс и оценка недвижимости по смете. Укажем еще на два способа оценки, которые используют эксперты во время своей работы. Это сравнительный способ, оценка производится путем сравнения стоимости однотипных объектов. Второй способ – метод индексной оценки.